계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다. 그런데 다음 집으로 이사는 가야 합니다. 이사를 가면 지금까지 쌓아둔 대항력과 우선변제권이 없어지는 게 아닐까 걱정되실 겁니다. 이런 상황을 위한 제도가 임차권등기명령입니다.
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| 열쇠를 든 사람이 입주 전 텅 빈 방의 벽과 바닥 상태를 살펴보는 모습. |
임차권등기명령이 하는 일
임차권등기명령은 임차인이 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 사실을 등기부등본에 올려서, 이사를 나가더라도 그동안 확보한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 제도입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3). 등기가 완료되면 등기부등본 을구(권리사항)에 임차권등기명령 사실이 기재됩니다.
이 제도가 없다면, 이사를 나가는 순간 "이 집에 실제로 거주하며 보증금을 맡겼다"는 근거가 흐려져 보증금을 돌려받기가 훨씬 어려워집니다.
가장 많이 하는 실수 — 순서를 거꾸로 하는 것
실무에서 가장 흔한 실수는 퇴거(점유 해제)가 끝나기 전에 신청하는 것입니다. 임차권등기명령은 실제로 이사를 마친 뒤, 즉 짐을 다 빼고 열쇠를 반납한 다음에 신청해야 효력이 있습니다. 짐이 일부 남아있거나 열쇠를 아직 반납하지 않은 상태에서 신청하면 기각될 수 있습니다.
순서를 정리하면 이렇습니다.
- 임대차 계약 종료(계약 만료 또는 해지)
- 보증금 미반환 확인
- 실제 퇴거 — 짐을 모두 빼고 점유를 완전히 해제
- 임차권등기명령 신청
퇴거를 증명하는 자료(관리비 정산서, 열쇠 반환 확인서 등)를 챙겨두면 신청 과정이 매끄럽습니다.
신청 조건과 신청할 수 없는 경우
임차주택은 원칙적으로 등기가 되어 있는 건물이어야 신청할 수 있습니다. 무허가 건물은 신청 대상에서 제외됩니다. 다만 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성돼 있어 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우라면, 이를 대위해서 등기한 뒤 임차권등기명령을 신청할 수 있는 예외도 있습니다.
보증금을 전액이 아니라 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다. 전액 미반환뿐 아니라 일부 미반환도 대상에 포함됩니다.
비용은 얼마나 들까
정부의 생활법령정보에 따르면 임대인 1명, 임차인 1명, 1개 주택을 기준으로 한 총 신청비용은 43,400원입니다. 여기에는 등록면허세(지방교육세 포함) 7,200원과 인지대·송달료 등이 포함됩니다. 공동명의로 계약했다면 공동 임차인 전원이 신청인이 되어야 하며, 그만큼 비용도 달라질 수 있습니다.
중요한 점은 이 비용을 임차인이 부담하고 끝나는 게 아니라는 것입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3제8항에 따라, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
지금 확인할 것
- 계약이 실제로 종료됐나요? (만료 또는 정당한 해지 사유)
- 보증금을 전액 또는 일부라도 못 받았나요?
- 짐을 모두 빼고 열쇠를 반납했나요? — 신청 전 필수 순서입니다
- 등기된 건물인가요? 무허가 건물이라면 다른 방법을 확인해야 합니다
- 공동명의 계약이라면 공동임차인 모두 신청인으로 준비했나요?
자주 묻는 질문
이사 나가기 전에 미리 신청해두면 안 되나요?
안 됩니다. 임차권등기명령은 실제 퇴거(점유 해제) 이후에 신청해야 효력이 있습니다. 짐이 남아있거나 열쇠를 반납하지 않은 상태에서 신청하면 법원이 기각할 수 있습니다.
보증금을 일부만 못 받았는데도 신청할 수 있나요?
네, 전액이든 일부든 돌려받지 못한 금액이 있다면 신청 대상입니다.
신청 비용을 나중에 돌려받을 수 있나요?
「주택임대차보호법」 제3조의3제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 순순히 지급하지 않으면 별도로 청구 절차가 필요할 수 있습니다.
계약서를 분실했는데 신청할 수 있나요?
계약서가 없다면 임대차관계 사실확인서 등으로 보완해야 합니다. 서류가 부족하면 법원의 보정명령이 내려질 수 있어 처리가 지연됩니다.
직접 신청과 법무사 대행, 어느 쪽이 나을까요?
직접 신청은 비용이 적게 들지만 서류 준비 실수의 위험이 있고, 법무사 대행은 추가 비용이 들지만 서류 정확도를 높여 보정명령을 피하는 데 도움이 됩니다. 절차에 자신이 없다면 대행을 고려할 수 있습니다.
지금까지 정리한 것
임차권등기명령은 이름은 어렵지만 실제로는 "이사 나가도 내 권리는 그대로"라는 안전장치 하나입니다. 다만 순서를 거꾸로 하면 이 안전장치가 무력화됩니다 — 짐을 다 빼고 열쇠를 반납한 다음에 신청해야 한다는 것만 기억하면 나머지는 서류 문제일 뿐입니다.
임차권등기명령으로 권리를 지켰다면, 이사 나가는 시점에 관리비 정산과 장기수선충당금도 함께 챙겨야 합니다.
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