이사 나가는 날, 집주인이 집을 둘러보며 "여기 못자국 있네요", "벽지가 이렇게 변색됐는데"라고 말하는 순간 마음이 철렁합니다. 이걸 다 물어내야 하나 싶어서요. 결론부터 말하면, 살면서 생기는 흔적을 전부 배상할 필요는 없습니다. 기준이 되는 개념 하나만 알면 훨씬 명확해집니다.
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| 실내 벽면에 생긴 작은 구멍과 주변 균열을 손가락으로 확인하는 모습. |
핵심 기준은 "통상의 손모"입니다
민법 제623조와 관련 판례들이 공통으로 쓰는 표현이 "통상의 손모(損耗)"입니다. 집을 정상적으로 쓰면서 자연스럽게 생기는 마모나 변색은 세입자가 배상할 대상이 아니라는 뜻입니다. 가구를 놔뒀던 못자국, 시간이 지나며 누렇게 변한 벽지, 바닥의 경미한 스크래치는 대부분 여기에 해당합니다.
반대로 세입자의 고의나 과실로 생긴 손상은 통상의 손모가 아닙니다. 흡연으로 벽지가 누렇게 변색됐거나, 반려동물이 바닥을 심하게 긁어놨거나, 음료를 쏟아 얼룩이 남은 경우는 세입자 책임으로 봅니다.
| 구분 | 세입자 책임 아님 (통상의 손모) | 세입자 책임 (고의·과실) |
|---|---|---|
| 벽지 | 자연스러운 변색, 경미한 얼룩 | 흡연 얼룩, 낙서, 반려동물 훼손 |
| 못자국 | 가구·액자용 못 1~2개 수준 | 과도하게 많은 구멍, 벽 파손 |
| 바닥 | 가벼운 생활 스크래치 | 반려동물 발톱으로 인한 심한 긁힘, 물건을 떨어뜨려 생긴 파손 |
| 장판 | 오래 사용해 자연스레 색이 바램 | 찢어짐, 눌린 자국이 아니라 실제 파손 |
원상회복 특약이 있어도 무조건 다 무는 건 아닙니다
계약서에 "퇴거 시 원상복구한다"는 특약이 있어도, 법원은 이 특약을 세입자에게 무조건 유리하지 않게 해석하지 않습니다. 어느 부위를 어느 정도까지 복구해야 하는지 구체적으로 명시돼 있지 않은 포괄적인 원상복구 특약은, 효력이 제한적으로 해석되는 경향이 있습니다. "원상복구"라는 문구 하나만으로 통상의 손모까지 세입자에게 떠넘길 수는 없다는 뜻입니다.
집주인이 과도한 금액을 청구하면 어떻게 해야 할까
먼저 통상의 손모 기준을 언급하며 합리적인 조정을 시도하는 것이 첫 단계입니다. 참고자료로 LH(한국토지주택공사)가 공개한 '임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준'을 활용하면 품목별로 누구 책임인지 구체적으로 확인할 수 있어 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.
합의가 안 될 경우 다음 단계는 두 가지입니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 — 소송보다 빠르고 비용이 들지 않습니다.
- 내용증명 발송 — 법적 효력은 없지만 대응 의사를 명확히 밝히는 수단으로 쓰입니다.
집주인이 원상복구비를 이유로 보증금 일부를 돌려주지 않는 상황이 길어지면, 보증금 반환 자체가 막힌 것이므로 임차권등기명령 신청도 검토할 수 있습니다. 이 절차는 다음 글에서 자세히 다룹니다.
분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법 — 입주 때 사진
이사 나갈 때 다투지 않으려면 이사 들어올 때가 중요합니다. 입주 당일 벽·바닥·장판 상태를 사진이나 영상으로 남겨두면, 퇴거 시 "이건 원래부터 있었던 흔적"이라는 것을 바로 증명할 수 있습니다. 날짜가 자동으로 남는 방식으로 촬영해두는 것이 좋습니다.
지금 확인할 것
- 계약서에 원상복구 특약이 있나요? 있다면 범위가 구체적으로 적혀 있나요?
- 집주인이 청구하는 항목이 통상의 손모에 해당하는지 확인했나요?
- 입주 당시 상태를 찍은 사진이 남아있나요?
- 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 고려했나요?
자주 묻는 질문
못자국이 몇 개 있으면 배상해야 하나요?
액자나 시계를 걸기 위한 못 1~2개 수준은 통상의 손모로 보는 경우가 많습니다. 다만 벽 곳곳에 과도하게 많은 구멍을 냈거나 벽 자체가 파손된 경우는 세입자 책임으로 판단될 수 있습니다.
반려동물을 키웠는데 원상복구비를 다 물어야 하나요?
반려동물로 인한 훼손(바닥 긁힘, 벽지 오염 등)은 통상의 손모로 보지 않는 경우가 많아 세입자 책임 범위에 들어갈 수 있습니다. 정도가 심하지 않다면 전액이 아니라 훼손 부위에 한정한 비용만 부담하는 것이 합리적입니다.
집주인이 집 전체 도배 비용을 요구하는데 정당한가요?
일부 벽지의 변색이나 손상을 이유로 집 전체 도배 비용을 청구하는 것은 과도한 청구로 다퉈볼 여지가 큽니다. 손상된 부분에 한정한 비용 청구가 원칙에 맞습니다.
원상복구 특약에 서명했으면 무조건 따라야 하나요?
특약에 서명했더라도 그 내용이 통상의 손모까지 세입자에게 전가하는 포괄적인 조항이라면, 법원이 효력을 제한적으로 해석하는 경향이 있습니다. 서명했다는 사실만으로 모든 청구를 받아들여야 하는 것은 아닙니다.
보증금에서 원상복구비를 먼저 떼고 돌려줘도 되나요?
집주인이 일방적으로 금액을 정해 공제하고 나머지만 지급하는 경우가 있는데, 세입자가 그 금액에 동의하지 않는다면 다툴 수 있습니다. 근거 자료(견적서, LH 기준 등)를 요청하고 협의하는 것이 우선입니다.
지금까지 정리한 것
원상회복 분쟁의 8할은 "이게 통상의 손모인가, 아닌가"로 갈립니다. 집주인이 청구하는 항목을 이 기준 하나로 걸러보면 부당한 요구인지 아닌지 대부분 판단이 섭니다. 그리고 이 판단은 이사 나가는 날보다 이사 들어오는 날 찍어둔 사진 한 장이 훨씬 강하게 뒷받침해줍니다.
원상회복 문제로 집주인이 보증금 지급을 계속 미룬다면, 그다음 대응은 임차권등기명령입니다.
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